תמ”א 38 – כדאיות הפרויקט ליזם
מעוניין להתקשר בעסקת תמ”א 38? מדובר ללא ספק בעסקה בעלת פוטנציאל רווח אדיר. אולם בכל פרויקט יש לבחון באופן ספציפי את כדאיותו אשר לו היבטים רבים כגון היקף זכויות הבנייה ושווי הקרקע.
היקף זכויות הבנייה
עניינה של תמ”א 38 הוא בעסקה בין היזם לבין בעלי דירות, במסגרתה, אלו מוסרים ליזם את זכויות הבנייה על גג המבנה ותמורת זאת, יקבלו מהיזם דירה חדשה וגדולה יותר, מחוזקת מפני רעידת אדמה, אשר שוויה עולה בעשרות אחוזים על הדירה המקורית. עלות הפרויקט כולו הנה על כתפיו של היזם והרווח ממנו הנו כתוצאה ממכירת הדירות שיבנה על גג הבניין. אי לכך, הצעד הראשון הוא בדיקת זכויות בנייה תמ”א 38: האם הן קיימות ואם כן, מהו היקפן, כך שהיזם יידע כמה קומות וכמה יחידות דיור יוכל לבנות. לשם כך יש לבחון בין היתר את תוכניות הבניין עצמו והן את התב”ע (תכנית בניין עיר).
שווי הקרקע
העלויות הכרוכות במיזם תמ”א 38 הן רבות וגבוהות וכולן, כאמור, הן על כתפיו של היזם. על כן, עליו לוודא את כדאיות הפרויקט עבורו. לאחר שבחן את היקפן של זכויות הבנייה והוא יודע עתה כמה דירות יש באפשרותו לבנות, עליו גם לדעת מהו שווי הקרקע, שהרי זה יקבע את התמורה שיוכל היזם לקבל בעבור יחידות הדיור שיבנה. במקרים בהם ערך הקרקע נמוך, שווין של הדירות שיבנה לא יכסה את עלויות העבודות שיבצע ובוודאי לא יניבו רווח. מאידך, כאשר ערך הקרקע של הבניין הוא גבוה, צפוי ליזם רווח כלכלי רב, אשר מגדיל את כדאיות הפרויקט.
כדאיות הפרויקט לבעלי הדירות
נגענו בקצרה בשני היבטים של בדיקת כדאיות תמ”א 38 עבור היזם וכמובן שיש עוד רבים נוספים כגון היבט המיסוי וקיומו של דייר סרבן בין בעלי הדירות. אולם מה בדבר כדאיות הפרויקט עבור הדיירים? זו תלויה בעיקר בהיקף ובאיכות ההטבות שמציע היזם אשר יקבעו את העלייה בערך הדירות. אלו נתונות למשא ומתן בין הצדדים ותלויות מטבע הדברים בכדאיותו של הפרויקט עבור היזם. יש לזכור כי עבור בעלי הדירות יש גם לא מעט קשיים בהתקשרות בתמ”א 38: הרעש והאבק בתקופת הבנייה או מציאת מקום מגורים חלופי, הצורך להפחית בשכר הדירה המבוקש עבור בעלי דירות המשכירים את הנכס וכיו”ב. בשורה התחתונה ניתן לומר כי בתנאים המתאימים, תמ”א 38 היא אחת מהעסקאות הנדל”ן הכדאיות ביותר.
